Стратегия за развитието на София – град на свободни хора

Защо пишем тази стратегия?

Всичко започна, когато на Марин му се роди седмото дете и дойде да обсъдим как да решим жилищния му проблем. В този момент си дадохме сметка, че дори големия му апартамент от 200 кв. м. не е достатъчен за порасналото му семейство.

От простите изчисления, които направихме, стана ясно, че младо семейство от средната класа с двама работещи родители не може да си позволи да живее в къща, защото в нужния ценови сегмент няма никакво предлагане на пазара. В резултат на това написахме нашата първа статия по темата – “Още една стая или как да започнем да решаваме проблемите с раждаемостта”. Отзвукът от нея ни накара се задълбочим в темата.

С времето проведохме разговори с различни хора. От тях нямаше нито един, който да не сподели, че мечтае да има къс земя, на която да сложи малка готова къща съвсем близо до града и да живее в нея целогодишно. Но ,както казваха всички, “това в София не е възможно”. А наистина ли е така? Наистина ли е невъзможно? Защо?

 

 

 

Предистория

От плана на Мусман насам развитието на София е белязано от копиране и прилагане на външни примери за развитието на града:

* В периода до 1944 г. София се планира и развива по средноевропейски модел (напр. Виена) – пример за това е архитектурата и градоустройството на стара София.

* След 9 септември 1944 г., както е видно от ансамбъла ЦУМ – Партиен дом – Шератон, започва налагането на сталински класицизъм по примера на СССР.

* От края на 50-те г. започва масовото строителство на панелни комплекси по френски модел, което води до впечатляваща модернизация на строителството и същевременно предизвиква градоустройствена катастрофа.

* Опитите за следване на външни модели продължава и днес с пропагандиране на идеите на датския урбанист Ян Геел, като например – “Личният автомобил заминава в историята[1]”.

Всички тези външни модели имат предимството, че се прилагат без да е нужно да се открива “топлата вода” и страната ни усвоява бързо нови технологии и нов вид градско планиране. За съжаление, този подход освен основните предимства на “франчайза”, има един сериозен недостатък – не отчита особеностите на софийската география и най-вече на българския манталитет.

Така с цел да бъдат догонени “по-развити” общества и градове ни се натрапват чужди за нашия манталитет модели на живот [2]. А това нанася поражения на обществото ни. Не е случайно, че патриотите в САЩ защитават не само страната и народа си, а и “американския начин на живот”.

Също така наблюдаваме, че копирането на чужди образци в градското планиране продължава, дори след като техните дефекти си проличат и те бъдат отхвърлени в страните на техния произход. А няма нужда това да бъде така. В новата ни история има подходящ пример – българската данъчна система. Въведената обща ставка и най-вече проста система за облагане без “вратички” генерира висока събираемост и постоянно нарастващи приходи за хазната без да натоварва ненужно бизнеса и администрацията. Днес ние уверено можем да твърдим, че нашата система превъзхожда “западните образци”.

 

Защо не трябва да се доверяваме сляпо на датския урбанист Ян Геел?

Градоустроителите днес измислят утопии и после се чудят как да накарат хората да живеят спрямо тях. А ние смятаме, че София трябва да стане градът, в който хората могат в рамките на широки граници да избират сами как да живеят, а управата на града да се съобразява с това.

Както не бихме допуснали утопичните образователни концепции на Жан-Жак Русо и Лев Троцки да определят нашата образователна политика, така идеите на Ян Геел и нему подобните прогресивни градостроители-утописти (въпреки че не са лишени от детски чар) не трябват да бъдат следвани сляпо по една проста причина – не са доказали, че могат да се справят с проблемите, пред които е изправена София.

И за да онагледим риска от въвеждането на утопични идеи в градоустройството, е достатъчно да си припомним хаоса от въвеждането на стъпаловидното работно време в София през 80-те г. с цел облекчаване на градския транспорт.

Време е да осъзнаем, че ако искаме София да прилича на Виена, Истанбул, Москва, Прага, Лондон или друг някой световен град, ние сами се поставяме в позицията на вечно догонващи комплексирани граждани. А това е последното, от което имаме нужда сега.

 

София има нужда от обрат в политиката

София има нужда от промяна в градоустройствената политика, не защото досегашната е грешна, а защото тя вече е постигнала основната си цел – да изгради базовата инфраструктура на града. Днес София и най-вече софиянци имат нужда от нови цели. Те са свързани главно с качеството на живот и свободата да избираме как да живеем.

 

Настоящи проблеми пред София

Истинските проблем пред София могат да бъдат обобщени както следва:

* Ниска раждаемост и липса на жизнено пространство за млади семейства с деца

* Презастроени жилищни квартали със свръхнатоварена инфраструктура

* Рестриктивна политика по отношение на застрояването, което ограничава свободата както на обикновените граждани, така и на предприемачите. Това води до:

а) Липса на избор за семействата от средната класа дали да живеят в апартаменти или в къщи

б) Липса на парцели за индустриални предприемачи, които са създателите на модерните работни места

 

 

Какви трябва да са нашите нови цели?

Определянето на целите за управлението на един град трябва да спре до три. Наличието на повече от три приоритета говори за липса на приоритет въобще. От наша гледна точка София трябва да има следните цели:

1. София трябва да стане метрополията в Европа, в която е най-лесно младите хора да създават семейства и най-лесно да могат да отглеждат своите деца

2. София трябва да стане метрополията в Европа, в която най-лесно се започва и прави бизнес, свързан с нови работни места

3. София трябва да стане града, който никой не желае да напусне

Така, в крайна сметка, ще обърнем тренда за отрицателен естествен прираст на населението – един от най-големите рискове пред нас. А предлагането на достъпна земя е исторически най-успешният модел за справяне с този проблем. Примери за това са политиките на Русия от времето на Екатерина Велика при заселването на германци в Руската империя и политиката на САЩ при овладяването на Дивия Запад.

Разширяването на града на север с квартали от еднофамилни къщи, търговия и чиста индустрия ще допринесе за постигането на тези цели, без да се натоварва града с финансови задължения, и същевременно ще даде възможност на хората да инвестират спестяванията си.

 

 

При решаване на социални проблеми градоустройството е по-мощен инструмент от парите

По време на своето президентство Бил Клинтън си бе поставил една основна цел – всички, дори най-бедните американци, да могат да си купят жилища. За да постигне това, той с държавни регулации направи така, че дори най-бедните американци можеха да получат огромни заеми за покупка на жилища. С други думи – даде пари на тези, които дотогава нямаха[3]. Това доведе до:

* драматично покачване на цените на имотите и надуване на имотен балон

* обедняване и заробване за средната класа след спукването на имотния балон

Тази не толкова отдавнашна криза ни научи на едно нещо – ако искаме да решим проблема с малкото жизнено пространство, държавата трябва да поощри предлагането, а не да подпомага търсенето. А механизмите за поощряване на предлагането са градоустройствени, а не фискални.

 

 

София – отличителни характеристики

По-горе ние посочихме, че вносните модели за развитие на града не отчитат нашите особености. Според нас София се отличава от повечето европейски метрополии, защото:

* В и около София има много пространство. Дъгата от Равно поле през Световрачане до Банкя има 400 хил. дка слабо населени, равнинни територии на средно 15 км от центъра на града. Развитието на източната част на тази дъга беше спирано от замърсяването от комбинат “Кремиковци”, който вече не съществува.

* Българинът иска да притежава своя дом и е готов да работи за това

* Българинът иска да живее в къща и има силна връзка със земята си

 

 

Овладяване на Северна София

Нашето предложение за решаването на горепосочените проблеми на София е просто:

Да овладеем слабозаселените територии в Северна София, като допуснем едно- и двуетажно застрояване в тези райони, подходящи за целогодишно обитаване. Така в близката периферия на града ще може да се живее в къща с двор на цената на 100 м2 апартамент в южните квартали.

За да се осъществи овладяването на северните територии, трябва да се предприемат следните стъпки:

1. Промени в нормативната уредба

 

* Промени в ОУП – Територии ССБ и ССП (Земеделски земи) трябва да бъдат преотредени в Жм3 (жилищна устр. зона с нискоетажно застрояване)

* Препоръчителни промени в ЗУТ:

– чл. 16 ЗУТ от 25% до 35%, за да може СО да изгради необходимата инфраструктура, продавайки част от регулираните територии

– Валидност на етапността при еднофамилни къщи да се увеличи на 25 години. За да може с едно разрешение за строеж да се покрият всички бъдещи нужди на едно семейство, без да е необходимо ново разрешение за строеж

– Намаляването на бюрократичната тежест при строежа на едноетажни къщи и техните разширения

1. Администриране

Функцията на СО ще се сведе до това да бъде администриран и законово уреден целият процес. Необходимите действия ще са:

* Промяна в законите и нормативната уредба

* Изготвяне на ПУП-ове

* Изготвяне на типови проекти за къщи

* Обществени поръчки за инфраструктура

* Обществени търгове за парцели с цел финансиране на необходимата инфраструктура (парцелите трябва да се продават така че, физически лица да могат да участват в тях без посредници)

* Изграждане на детски градини, училища, спортни съоръжения, поликлиники в комбинация с частни инвеститори, които искат да строят МОЛ-ове, индустриални производства и др. без нужда от голямо общинско финансиране.

 

2. Финансиране

 

Преотреждането на земеделски земи в терени за строителство не изисква сериозни инвестиции от страна на СО. С няколко подписа, в икономиката на София ще се появят активи за милиарди евро. В допълнение към това тези активи ще събудят съзидателната енергия на десетки хиляди семейства и ще фокусират излишната в момента ликвидност, която залежава и затормозява банковата ни система и най-вече не работи. Изхождайки от горното можем да кажем, че:

* При осъществяването на този проект може да се заложи изцяло на пазарни механизми без необходимост на финансиране от бюджета на града

* В допълнение към това Столична Община ще спечели като:

* Продаде имоти на пазара (СО все още разполага с големи терени в северната част на града)

* Получи собственост на предвидената в чл. 16 от ЗУТ част от териториите

* Получи допълнителни приходи от такси, свързани с продажби на имоти

* Получи допълнителни приходи от имотни данъци

* Ще спре непопулярното застрояване на южните квартали. Така СО няма да има нужда да се занимава със сблъсъците между граждани и предприемачи.

 

3. Създаване на инфраструктура с модерни технологии

 

Строителството на инфраструктура на голо поле ще разреши използването на модерни и евтини технологии за нейното изграждане и поддържане като например:

* Негравитачен канал

* Интелигентно електроснабдяване

* Локално потапяне на дъждовни води

* Евтини пътища

 

4. Предимства

 

* Регулиране на северните райони на София и разрешаването на строителство там е начин за подпомагане на работещи хора с ниски и средни доходи които се явяват гръбнака на обществото ни.
Този механизъм няма да подпомага хора с високи доходи (те няма да искат да живеят в северните квартали) и хора разчитащи единствено на социални помощи (те няма да могат да си позволят да живеят в новите квартали).

* Презастрояването на юг ще спре а СО ще получи собственост, която да се използва за обезщетяване на собствениците на парцели в южните и централни райони на града.

* Притежаването на жилище е фактор, който ще намали емиграцията от София (хората по-трудно напускат собствено жилище).

* Ще създаде предпоставки имиграцията към София да се увеличи. Хората ще могат със заплатата си да си позволят собствена къща. В Западна Европа това става все по-трудно.

* Раждаемостта ще се повиши – животът в еднофамилни къщи е един от малкото доказани фактори[4], поощряващи раждаемостта.

* Софиянци ще имат къде да влагат парите си. Средният вложител в България няма склонност да инвестира спестяванията си на БФБ. Единственият начин за влагане на малки и средни спестявания е в покупката и ремонта на жилище. А най-големият и най-ликвиден пазар на жилища в България се явява софийският. С подобен ход той ще увеличи драстично обема си. Това ще има много положителен ефект върху БВП на страната.

* От този план няма да има губещи – софиянци, собственици на парцели, жители на южните квартали, предприемачи, строителен бизнес – всички ще могат да спечелят от този процес.

 

________________
[1] https://www.dnevnik.bg/intervju/2016/10/13/2843512_ian_geel_urbanist_lichniiat_avtomobil_zaminava_v/

[2] “План за София” на групата “Спаси София” е много добър пример за този подход в днешно време. Ненужно детайлираното описание (300 стр.) на отделни управленски решения взаимствани от други градове е пример за липса на ясни приоритети какво ние искаме от града ни. Това може да бъде обобщено с цитати от плана – “Сравнението на българската столица с Виена – градът с най-високо качество на живот в света, показва, че …”; “В този процес ще ползваме чуждия опит, експертиза и модели на градове като Прага и Варшава…”; “Ценните препоръки на … известен датски архитект Ян Геел …” които навяват носталгия за прогресивния плам описващ “челния опит на братските социалистически страни” от заглавните страници на в. “Работническо дело”.

[3] https://en.wikipedia.org/wiki/Government_policies_and_the_subprime_mortgage_crisis

[4] https://www.researchgate.net/publication/4863012_Fertility_differences_by_housing_type_The_effect_of_housing_conditions_or_of_selective_moves